Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan er en detaljert plan for et avgrenset område. Planen er politisk vedtatt, og bestemmer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø innenfor avgrensede områder i en kommune. Kort sagt bestemmer en reguleringsplan hvordan området kan brukes, og hva som kan bygges der.

En reguleringsplan består av et plankart, reguleringsbestemmelser, en planbeskrivelse og når det trengs, en konsekvensutredning (ofte kalt KU). Planen skal være i samsvar med det som er avgjort i den overordnete planen (kommuneplanens arealdel). Den gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom, og informasjon om hvilket arealformål eiendommen skal ha, for eksempel bolig, friområde eller vei, og hvor høyt og stort du kan bygge.

To typer reguleringsplaner

§ 12-2. Områderegulering 
Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller når kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte, områdevise avklaringer av arealbruken. Områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. For flere eiendommer eller store områder der det er behov for å sikre et overordnet og helhetlig grep for teknisk og sosial infrastruktur, grøntstruktur og bebyggelsesformål, kan det utarbeides områderegulering som enten kommunen utarbeider eller utarbeider i samarbeid med en privat initiativtaker.

§ 12-3. Detaljregulering
Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet som tas opp i det private forslaget. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd.Detaljregulering er vanligvis for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak, der det er behov for en detaljert plan.

Når må det lages reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven fastsetter at det skal utarbeides reguleringsplan for områder der det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. For mindre bygge- og anleggsarbeider som ikke utfordrer bestemmelsene i kommuneplanen eller i en kommunedelplan kan tillatelse gis etter disse planene. For større bygge- og anleggsarbeider, eller tiltak som ikke er i tråd med kommuneplanen, kan ikke tillatelse til tiltak (etter § 20-1 i plan- og bygningsloven) gis før det foreligger reguleringsplan. I tillegg har Fauskes kommuneplanens arealdel egne bestemmelser for når det må utarbeides reguleringsplan.

I arbeidet med reguleringsplaner skal relevante fagtemaer utredes slik at det lages et best mulig beslutningsgrunnlag for avklaring av konflikter om arealbruk. Det betyr at berørte myndigheter, grunneiere, interesseorganisasjoner, naboer og andre skal involveres på et tidlig tidspunkt ved varsel om oppstart.

Er konsekvensutredning nødvendig?

For tiltak som kan ha vesentlig konsekvenser for miljø, naturressurser og samfunn, kan det kreves at forslagsstiller utarbeider konsekvensutredning. Forskrift for konsekvensutredninger fastlegger at det er den som fremmer planen som har ansvaret for å vurdere om planen omfattes av det som kalles forskriftens saklige virkeområde.

Hvem kan utarbeide reguleringsplan?

Plan- og bygningslovens § 12-3 fastlegger at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form. Du må engasjer fagkyndig konsulent dersom du skal utarbeide reguleringsplan og ikke selv er kvalifisert. Fagkyndighet må dokumenteres ved innsendelse av planinitiativ. En vurdering av fagkyndige vil basere seg på innlevert dokumentasjon av kompetanse og vurderes etter Byggesaksforskriften (SAK10) § 10-1

Lovhjemmel
Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i Plan- og bygningsloven (PBL). Loven forvaltes sentralt av Miljøverndepartementet. Rammer for utarbeidelse av reguleringsplaner er gitt i plan- og bygningsloven §§ 12-5 og 12-8, kommuneplanens arealdel, kommunedelplaner og områdereguleringer.

En samlet oversikt over kommunens reguleringsplaner finnes gjennom DENNE lenken.

Be om oppstartsmøte

Er du tiltakshaver eller forslagsstiller og ønsker å starte et reguleringsarbeid; må du sende inn en skriftlig henvendelse til enhetsleder Rune Reisænen med ønske om et oppstartsmøte vedlagt et planinitiativ. Kontaktinformasjon finnes i kontakt-boksen til høyre.

Etter ny Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven, stilles det nå strengere krav til innholdet i et planinitiativ. Derfor er det utarbeidet en mal for planinitativ, som er førende for hva som må dokumenteres ved forespørsel om oppstartsmøte. Den kan lastes ned HER. PDF document ODT document

Planinitiativets viktigste funksjon er å starte dialogen mellom forslagsstiller og kommunen ved å angi hva som tenkes realisert og hvor dette ønskes gjennomført. Vurderes planinitiativet som urealistisk vil forslagsstiller bli underrettet om dette skriftlig. Vurderes planinitiativet som realistisk blir planen tildelt en saksbehandler som vil være forslagsstillers kontaktperson for saken og som vil kalle inn til et oppstartsmøte.

Oppstartsmøte

Etter at det er avklart om planinitiativet er realistisk innkaller saksbehandler til et oppstartsmøte som er lovpålagt etter plan- og bygningsloven §12-8. Møtet berammes etter at planinitiativet er mottatt.

I oppstartsmøtet vil kommunen orientere om de viktigste rammene, problemstillingene og kravene til planprosessen. Dette blir nedskrevet i et oppstartsmøtereferat som blir tilsendt forslagsstiller etter møtet. Møtet er således ikke et referat i tradisjonell betydning. Reguleringsarbeid er en gebyrlagt tjeneste, og kommunens gebryrregulativ finnes HER

For å oppnå rask saksbehandling er det viktig å ha en god dialog med planmyndigheten, slik at planforslaget som sendes inn er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Vi minner om at et planarbeid er en prosess der utredningene og redegjørelsene skal belyse og vurdere ulike problemstillinger og tema opp mot hverandre og på den måten danne grunnlaget for et planforslag. Ta tidlig kontakt med planavdelingen, slik at vi kan gi informasjon og råd for det videre planarbeidet.

Utarbeide planforslag

Varsling/kunngjøring om planoppstart

Forslagsstiller må selv kunngjøre oppstart av reguleringsplanarbeid, med mindre noe annet er avtalt med planmyndigheten. Plan- og bygnigslovens § 12-8 fastslår at forslagsstiller må ha mottatt tillatelse fra kommunen før det kan foretas varsling og kunngjøring etter tredje ledd. Samtidig med varsling og kunngjøring av oppstart av planarbeid, skal det varsles oppstart av forhandling om utbyggingsavtale (§ 17-4. i PBL).

Det skal utarbeides et brev som sendes naboer, offentlige myndigheter og andre berørte. Grunnkart, adresseliste og naboliste sender kommunen til forslagsstiller etter oppstartsmøtet.

I tillegg må det utarbeides en annonse som publiseres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og på kommunens nettsider. Forslaget til varslingsmateriale (brev, annonse og adresseliste) sendes til kommunen for gjennomlesning og godkjenning før varselet kunngjøres.

De berørte må få en rimelig frist for å uttale seg. Normalt minst 4 uker.

Kunngjøringen skal kort opplyse om:
- Hvilken kommune planarbeidet gjelder
- Hvilket område planarbeidet omfatter (inkludert kartutsnitt og arealstørrelse)
- Hensikten med planen
- Hvilke følger planen kan ventes å ha for området, herunder om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning
- Opplysning om eventuelle informasjonsmøter
- Adresse, telefonnummer og nettsted for nærmere opplysninger
- Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale
- Planinitiativ og referat fra oppstartsmøte 

Kopi av annonsetekst sendes ansvarlig saksbehandler for godkjenning, før den går til trykk i avisen. Samtidig legger Fauske kommune ut varslingen på sine nettsider.

Innspill til varsel om oppstart
Alle høringsuttalelser/merknader til varsel om oppstart skal oppsummeres av forslagsstiller og kommenteres av forslagsstiller. Forslagsstiller skal oversende både merknadsbehandling, og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen. Det endelige planforslaget skal ta hensyn til innkomne merknader, og skal revideres eller utarbeides på bakgrunn av innspillene.

Dialog med planmyndigheten

Etter oppstartsmøtet og varsling av planoppstart, starter det konkrete arbeidet med å utarbeide et forslag til reguleringsplan. I denne fasen har kommunens planavdeling og forslagsstiller/tiltakshaver dialog, for å komme frem til et hensiktsmessig, forsvarlig og omforent planmateriale som er et godt beslutningsgrunnlag for politisk behandling. 

Sende inn komplett planforslag

Krav til materialet

Et planforslag skal inneholde reguleringsbestemmelser, plankart, planbeskrivelse (med konsekvensutredning om nødvendig), samt nødvendige analyser, utredninger og illustrasjoner.

Planmaterialet skal være utformet i henhold til Miljøverndepartementets veiledere og kart- og planforskriften.

Forslag til plankart og digitale plandata skal tilfredsstille krav i:

Kart- og planforskriften med veiledning

Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister

Dokumentene finnes på regjeringens nettsider, eller ved å følge lenkene ovenfor.

Innsending

Forslagsstiller sender inn planforslaget til kommunens elektroniske postmottak, postmottak@fauske.kommune.no, med ansvarlig saksbehandler i kopifeltet.

Vurdering av planforslaget

Kommunen gjennomgår planforslaget og vurderer om planforslaget er komplett. Dersom planforslaget er mangelfullt, vil forslagsstiller vil få beskjed om hva som eventuelt må endres/suppleres. Behandlingsgebyr skal betales før saken behandles i kommunens planutvalg og kommunstyret. Behandlingsgebyret fastsettes i forhåndskonferansen med kommunen og forslagsstiller/tiltakshaver.

Politisk behandling

Førstegangsbehandling – utleggelse til offentlig ettersyn

Når planforslaget er mottatt, vil planmyndigheten kontrollere at saken er komplett og informere om fremdrift. Fra komplett forslag er innsendt til vedtak om offentlig ettersyn, er det lovpålagt saksbehandlingsfrist på 12 uker.

Vår helhetsvurdering av forslaget blir gjort kjent for forslagsstiller og publikum når saken legges frem for Plan- og utviklingsutvalget med anbefaling om å legges ut til offentlig ettersyn. Når det er bestemt hvilket møte saken skal behandles i, finnes alle saksdokumenter på den politiske innsynsportalen.

Det settes av syv uker til offentlig ettersyn. Det er lovpålagt seks uker, i tillegg tar det rundt en uke fra vedtak til offentlig ettersyn faktisk starter.

Sluttbehandling – vedtak av plan

Etter at fristen for offentlig ettersyn har gått ut, skal alle høringsuttalelser/merknader til det offentlige ettersynet oppsummeres og kommenteres. Forslagsstiller skal oversende både merknadsbehandling og et samledokument med alle uttalelsene i sin helhet til kommunen.

For å avklare hvordan merknadene skal håndteres, føres det dialog med forslagsstiller og kommunen, hvor de innsendte uttalelsene gjennomgås for å avklare om de medfører endringer i planforslaget.

Når planen er oppdatert og endret etter innspill under offentlig ettersyn kan den forberedes til andregangsbehandling og eventuelt vedtak. Forslagsstiller reviderer planmaterialet etter avtale med planadministrasjonen. Administrasjonen forbereder saken til sluttbehandling i Plan- og utviklingsutvalget, før det til sist sendes til endelig vedtak i kommunestyret. En vedtatt reguleringsplan er rettslig bindende for alle tiltak innenfor planområdet.

Kunngjøring av vedtatt plan

Etter at planen er vedtatt skal dette kunngjøres til grunneiere og andre berørte, tiltakshaver og til høringsinstanser. Kunngjøringen gjøres av kommunen via brev, annonse i avis og kunngjøring på kommunenes internettsider.